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都在聊房地産稅,你卻還沒弄懂房産稅?

發表時間:2018-07-19 00:00作者:姜輝

都在聊房地産稅,你卻還沒弄懂房産稅?


3月5日的政府工作報告及3月7日财政部的答記者問,一度使得 “房地産稅”引爆網絡與社交媒體圈,迅速占領各大熱搜排行榜。上一次達到類似的關注度還是在2010年,當年中國政府網全文公布了國務院同意并轉發發改委的《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》,其中提及将逐步推進房産稅改革。 “房地産稅”與“房産稅”,一字之差,二者有何區别?房産稅是否能如民衆所期望的抑制日益上升的房價?抑或是上述稅種的征收另有深意?


房産稅征收的曆史沿革

對房屋征稅,我國自古有之。周期的“廛布”,唐朝的間架稅,清朝初期的“市廛輸鈔”、“計檩輸鈔”,清末和民國時期的“房捐”等,都是對房屋征稅。中華人民共和國成立後,亦先後頒布了不少房産稅相關條例:我國針對外籍購房者、外籍企業和本國經營者的房産稅征收工作已持續多年,針對國内非經營者的房産稅城市試點(重慶和上海)運行亦已有數年之久。據《2016年國家稅務年鑒》的統計,我國2015年地方房産稅繳納總計約2051億元。


房産稅僅為房地産稅中的一環

房地産稅,其實是個較為複雜的稅收體系,主要涉及十多個稅種,涵蓋了開發建設、房産交易和保有三大環節。其中,開發建設環節主要涉及7個稅種,交易環節亦涉及7個稅種,保有環節涉及2個稅種。基于我國目前的房地産稅收體系,雖然房産稅是整個房地産稅體系保有環節的重要組成部分,但在整個“開發建設+交易+保有”三大環節中占比較小。曆年《中國稅務年鑒》數據顯示:房地産行業稅收總額中,房産稅占比僅2%,加上保有環節的另一項稅收城鎮土地使用稅,整個保有環節稅收貢獻不超過5%。而營業稅、企業所得稅和土地增值稅等的占比均在15%以上,其中營業稅占比甚至達到30%以上。


因此,整個房地産稅稅負結構呈“重增量住房輕存量住房,重開發建設與交易環節輕保有環節”,僅2014年整個房地産行業的開發和交易環節稅種就近16000億。故部分媒體使用“房地産稅”來表示“房産稅”的說法并不準确,因為房地産稅是一個綜合性概念,即一切與房地産經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地産稅,是包括十多個稅種的一個稅收體系。房産稅,自始至終是整個房地産稅的重要組成部分,因其屬于房屋保有階段的稅款,将對民衆持有住房的成本産生較大的影響,所以才是消費者關注的焦點。


房産稅或難抑制房價增長

房價的上漲與下跌,可以簡單的認為是由相關長期要素與短期要素相互影響與博弈的結果。房産稅,對房價的影響主要體現在其能否影響整個市場的短期要素,從而間接改變整個市場房價的走勢,但這也基于當地房産市場的各種長短期要素的博弈情況。


例如,在一個房價脫離居民購買實力,投資投機需求旺盛的市場環境下,房産稅可以增加炒房者或投資客的持有成本,促使其抛售房産,弱化了整個市場的投資性需求,從而迫使房價下降。另一方面,如果當地的人口持續淨流入、經濟與産業發展勢頭強勁以及居民收入持續提高,房價的上漲源于當地強大的潛在購買力時,房産稅也很難改變當地房價的走勢,此外房産稅可能會被轉嫁到消費方,從而推高當地整個市場的房價與租金。


在海外,房地産稅以 Council Tax(英國,針對居住用房地産)、Domestic Rates(英國,針對商用房地産)、Rates(澳大利亞,針對土地)、Property Tax(美國 / 日本)、Comprehensive Real Estate Holding Tax(韓國)等表達形式出現。但基于這些國家和地區房産稅多年的實施情況來看,當地房價走勢受其影響甚微。


根據英國National Wide和美國OFHED公開的住房價格指數顯示,近三十年英國住房價格上漲近4倍,美國住房價格上漲2.5倍左右,且已超過次貸危機前的房價水準。日本在上世紀70年代開征物業稅,80年代增加對土地短期交易開征資本利得稅,但都無法阻擋國民的炒房熱情和房價泡沫的無限擴大,直至90年代的泡沫破裂。


國内方面,中國香港的房産稅由差饷+物業稅+地租組成,其中差饷已有百年的曆史,2010年香港政府還針對非港居民推出“買家印花稅”(15%)來抑制房價上漲,期間印花稅一度調高至16%,但依舊無法阻擋購房者熱情。基于港府差饷署的曆年統計數據,2003-2016年期間全港私人住宅價格漲幅接近4倍。


上海和重慶作為大陸唯一兩個針對部分非營業性住房征收房産稅的城市,根據中國指數研究院的住宅價格數據,2011年至今兩地的住宅價格漲幅與同期全國樓市周期性波動幾乎一緻,房産稅對房價的影響亦不明顯。


所以,從以上國内外城市和地區的房價走勢看,房産稅對其房價的影響着實較小,盡管房産稅可能影響到部分買家的購房決定,但僅憑房産稅這一因素是無法單獨影響消費者的剛性或投資需求。未來房産稅對地區市場的影響程度的大小,也許将與當地構成房價長短期要素的結合情況有關。


房産稅可彌補未來地方财政缺口

自從實行分稅制度後,地方政府的财力被大幅削弱,但所承擔的事權并無縮減,甚至部分地方政府的事權有所增加,所以土地财政一直是地方财政收入的重要補充,并有力地支持了當地城市建設的發展。根據中國稅務年鑒和國家統計局的數據,2014年在不考慮土地融資的情況下,土地财政(土地出讓金+土地、房産相關稅)貢獻了地方财政收入的35.64%。然而,從大趨勢上看,随着一線城市和部分強二線城市的城市化水平的提高和城市規模的不斷擴大,其房地産市場已開始步入存量房時代,新房成交量占比将逐漸下降,城市新增規劃用地也将逐漸減小,土地出讓金亦随之減少。


以上海為例,根據中國指數研究院的數據,上海市本級土地出讓金(住宅+商業辦公)已連續4年下滑,2016年成交住宅中二手房和新房的占比接近3:1。因此,未來以房産稅為代表的保有環節的稅收終将替代開發建設環節的稅收與土地出讓金,成為未來政府财政主要收入的重要組成部分。


重慶與上海的房産稅模式較難推廣

重慶與上海試點的房産稅已運行多年,兩地的房産稅均設置了很高的免稅面積,稅率較低并且針對豪宅(高價房)采取超率累進稅率的方法,充分照顧了當地的剛性需求與改善需求。因此,兩地房産稅收入的絕對值增長,均是基于當地住宅價值的上漲,而非整個房地産稅收試點帶來的增量效應。例如:2011年兩地進入試點以後,上海房産稅收入占當地總稅收收入的比例維持在2.5%左右,多年來都未有明顯增加。重慶方面,其房産稅占政府稅收收入的比例亦未獲得較大提升,2011年至2015年占比僅增長了1.2%,維持在3.6%左右。


此外,兩地的房産成交量除第一年受到剛推出的房産稅影響外,其之後的表現幾乎與非試點城市無異,當地房價因房産稅産生的變化也可以忽略不計。由于兩地試點在稅收增量和抑制房價增長方面并未獲得預期效果,從2011年以後個人住房房産稅試點陷入停滞。所以未來,房産稅擴圍的試點城市可能将使用非重慶與上海模式,修改免征标準、擴大稅基,從而提高房産稅的征收收入。


結論:房産稅,作為整個房地産稅的重要組成部分,由于其對消費者住房的持有成本産生直接影響,所以一直是民衆關注的焦點。與其他行業相比,現階段的主要房地産稅稅負已經處于較高水平,且稅收結構呈“重增量住房輕存量住房,重開發建設與交易環節輕保有環節”的特點。


因此,未來政府可能會對現有房地産稅的稅收結構進行小範圍調整,平衡增量與存量住房階段的稅收負重,從而便于房産稅的正式開征。另一方面,民衆對于房産稅抑制房價的期望可能無法完全實現,因為基于現有的地區與城市案例,房價受房産稅的影響較有限。由于整個房産市場将逐漸步入存量房時代,房産稅征收的更現實意義在于彌補未來地方财政中日益減少的土地出讓金缺口,但現有階段的重慶與上海房産稅模式未來将較難向全國推廣。


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