此時此刻房子到底能不能買?!明确答複你:趕緊買!

發表時間:2018-07-19 00:00作者:姜輝

此時此刻房子到底能不能買?!明确答複你:趕緊買!


2017年的時候,很多購房者一直糾結要不要買房;到了2018年,這又成了一個全家糾結的事情。房地産市場被稱為經濟周期之母,房地産投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。對于購房人來說,從房地産投資的前景,可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向,進而順勢做出合理的購房決策。那麼,哪些因素是影響2018年房地産投資的關鍵變量?購房人從中又能獲得哪些啟示,且看下文的分析。


房地産業承壓兩大因素


1多地房貸利率上行,購房門檻再度提高

面對新年各地銀行紛紛上調房貸利率,一些剛需和改善性購房者抱怨稱,房價即使會降一些,但是買房門檻更高了,難度更大了。

2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%,相當于基準利率1.11倍,同比上升21.75%。實際上,銀行不但把房貸利率全線上浮,還加大了對購房者的審核标準。除了征信良好,月收入覆蓋月還款額的2倍外,還要求貸款人具有大專以上學曆。而另一家股份制銀行則要求,貸款人年齡在55周歲以下。

對此,業内專家表示,房貸是影響房價走勢的最關鍵指标之一,收緊的房貸疊加房地産調控政策,對約束房價上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。


2房地産銷售連續下滑

從需求端看,在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下,2017年房地産銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主,并不急于開工建設。由此,2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。随着房地産銷售的持續下滑,盡管房企會有一定的補庫存投資,但整體開工增長前景并不樂觀。相應地,房地産開發投資仍将持續下行。


2018年房地産的機遇,房地産迎來曆史性巨變,絕非虛張聲勢的妄言,而是實實在在的事實,這種巨變可以從三個維度觀察:


1房地産的基本矛盾變了

用十九大報告中的話,就是房地産的基本矛盾變了,房子短缺的曆史基本結束。房地産市場的主要矛盾,已經從過去的房子不夠,房子短缺,進入到資源配錯導緻的不均衡不充分的問題。房子夠了,但好房子少,優質城市的優質房産仍然稀缺,這将是長期的。特别是,随着人們對房子功能定位的不斷提升和變化,人們對房子賦予了更多精神層面的東西,這必将引發房地産價值鍊和産業鍊的裂變。


2房地産的“靈魂”變了

十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地産政策定位的颠覆性的糾偏,房地産政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策,這是一個巨大的變化。根據十九大的描述,未來的房地産政策将告别調控周期,進入到制度建設周期,這也意味着,送所言的“二次房改”已經啟動。


3三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大

三四線城市棚戶區改造貨币化安置是去庫存的重要工具,也是房地産投資平穩增長的重要因素。2017年5月,國家明确2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套,年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大,無論是貨币化安置還是原地改造,都将有利于房地産投資的增長。從棚改的資金來源看,此輪棚改央行專設的國家開發銀行抵押補充貸款(PSL)将保持在穩定水平,截至2017年12月末PSL餘額累計已達到2.69萬億元。


買房人不妨把握好結構性購房機會

對于普通購房人來說,房地産投資對于房價并沒有必然和直接的影響,它是房地産開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地産投資的下行,暗示着2018年房地産市場還将延續當前的調控方向,加上按揭貸款利率持續攀升,房價整體牛市的可能性不大,但結構性購房機會仍然存在。具體來說,可根據以下幾方面條件相機抉擇:


【1】一線城市可買入高品質樓盤

受限價政策影響,一線城市價格管控異常嚴格,部分區域、闆塊甚至出現一二手價格倒挂現象。短期内,一線城市調控難言放松,中高端市場更是價格管控的重點。因此,一線城市特别是上海、深圳的市場長期看好,利空已經出盡,價格觸底現象隐現,中高端優質樓盤值得介入。


【2】人口淨流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市,房價明顯下跌的概率不高。

前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間,相反,前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑,房價上漲潛力仍然存在。


【3】核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。

特别是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城,房地産市場将可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利,住房潛在需求較大,房價穩中有升的趨勢可期。


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